데일리K

작년 이맘때 서울 전역이 한꺼번에 규제로 묶인다는 뉴스가 나왔었어요.
10·15 대책 1년이 지난 지금 자료를 다시 펼쳐 보니, 투기성 거래는 크게 줄었는데 서울 아파트값과 전셋값은 10% 안팎 올랐더라고요.
대책 내용과 1년 성적표, 연말에 챙길 일정까지 공개된 정보를 바탕으로 정리했어요.

📋 10·15 부동산 대책 정리, 기본 정보

공식 이름은 「주택시장 안정화 대책」이었어요.
2025년 10월 15일 부동산관계장관회의에서 발표됐더라고요.
같은 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶어서 ‘3중 규제’라고 불렸어요.

토지거래허가구역은 계약하기 전에 먼저 허가를 받아야 하는 곳이에요.
이곳 아파트는 허가 후 4개월 안에 입주해서 2년을 살아야 했거든요.
LTV는 집값에서 빌릴 수 있는 최대 비율인데, 이 비율도 크게 낮아졌어요.

항목	내용
발표일	2025년 10월 15일
대상 지역	서울 25개 구 전체, 경기 12곳
토지거래허가 효력	2025년 10월 20일부터
대출 규제 시행	2025년 10월 16일부터
주택담보대출 한도(시가 15억 원 이하)	6억 원
주택담보대출 한도(15억 초과~25억 원)	4억 원
주택담보대출 한도(25억 원 초과)	2억 원
대출 심사 때 더하는 스트레스 금리	1.5% → 3.0%
LTV(무주택자·처분조건부 1주택자)	70% → 40% (언론 보도 기준)

대출 한도는 수도권·규제지역 기준이에요.
경기 12곳은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남이었어요.
정책브리핑: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148950973

👍 좋았던 점: 투기성 거래가 줄었어요

서울경제 분석을 보면 갭투자 의심거래가 대책 전 1년 7,579건에서 이후 약 11개월 2,442건으로 줄었어요.
줄어든 폭이 67.8%였어요.
다만 토지거래허가구역 지정 하나만의 효과로 보긴 어렵다는 단서도 붙어 있었어요.

대책 직후에는 거래가 확 얼어붙었어요.
시행 전 27일 동안 약 12조 원대였던 서울 아파트 거래금액이 이후 3조 원대로 74.4% 줄었다는 보도도 있었거든요.

👎 아쉬운 점: 10·15 대책 이후 서울 집값·전셋값

가장 아쉬운 건 가격이었어요.
한국부동산원 통계를 인용한 보도를 보면, 대책 뒤 1년 상승 폭이 대책 전 1년보다 오히려 컸더라고요.

아파트 가격	대책 전 1년	대책 후 1년
서울 매매	6.61%	10.42%
서울 전세	2.41%	9.96%
경기 매매	0.33%	6.57%
경기 전세	1.28%	6.89%

서울 매매 상승률은 서울경제가 10.42%, 뉴스1이 10.41%로 달라서 원자료 확인이 필요해요.
자치구별로는 성북이 16.52%로 크게 올랐고, 강남은 1.40%, 서초는 3.35%에 그쳤어요.

세입자 쪽은 더 빠듯해졌어요.
서울 전세 매물은 기준일에 따라 1년 새 12.4~16.9% 줄었어요.
올해 1월~10월 12일 서울 임대차 거래 중 월세 비중은 50.92%였어요.

⚠️ 주의할 점: 토지거래허가구역 실거주 유예 연장

세입자가 사는 집을 산다면 바로 들어가 살기가 어렵잖아요.
그래서 정부는 올해 2월 실거주 의무를 한시로 미뤄 줬고, 5월에는 세입자 있는 주택 전체와 비거주 1주택 매물로 범위를 넓혔어요.

9월 17일 국토교통부 발표로 유예 신청 기한이 1년 더 늘었어요.
바뀐 내용은 10월 1일부터 시행됐더라고요.

• 신청 기한: 2026년 12월 31일 → 2027년 12월 31일
• 유예 범위: 남은 임차기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)
• 매수자 조건: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택
• 입주한 뒤: 2년 실거주
• 문의: 국토교통부 토지정책과 044-201-5276, 044-201-3402

정책브리핑: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148972092

서울 전역과 경기 12곳의 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일 만료 예정이에요.
연장 가능성이 거론되고 있어서 연말 발표를 꼭 지켜봐야 해요.

🙋 이런 분께 도움 돼요, 이런 분께는 덜 맞아요

같은 대책이라도 누구냐에 따라 와닿는 정도가 다르더라고요.

• 도움 돼요: 서울·경기 12곳에서 세입자 있는 아파트를 사고팔려는 분
• 도움 돼요: 대출 한도가 얼마나 바뀌었는지 궁금한 무주택자
• 도움 돼요: 전세 재계약을 앞두고 시장 흐름이 궁금한 세입자
• 덜 맞아요: 규제지역 밖 주택을 알아보는 분
• 덜 맞아요: 어디를 사야 할지 추천을 원하는 분

📝 총평

자료를 보면 이 대책은 투기 수요를 누르는 데는 효과가 있었어요.
하지만 집값 안정에는 한계가 있었다는 평가가 많더라고요.
전문가들은 실수요자 대출 보완과 공급 확대가 필요하다고 봤어요.

다 읽고 나니 규제 하나로 가격이 바로 멈추진 않는다는 걸 알겠더라고요.
이 글은 정책을 정리한 것일 뿐 투자 권유가 아니에요.
거래 전에는 정책브리핑과 국토교통부 공지를 꼭 다시 확인하세요.

📌 핵심 요약

• 2025년 10월 15일 발표, 서울 25개 구와 경기 12곳을 3중 규제로 묶었어요.
• 갭투자 의심거래는 67.8% 줄었어요.
• 서울 아파트 매매가는 1년간 10.42%(뉴스1 10.41%), 전셋값은 9.96% 올랐어요.
• 실거주 유예 신청 기한은 2027년 12월 31일까지 늘었어요.
• 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일 만료 예정이에요.

📚 참고 자료

• 금융위원회 「주택시장 안정화 대책」: https://www.fsc.go.kr/edu/news/85498?curPage=34
• 정책브리핑 서울 전역·경기 12곳 지정: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148950973
• 정책브리핑 실거주 유예 연장: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148972092
• 뉴스1 10·15 대책 1년 서울 집값: https://www.news1.kr/realestate/general/6317445
• 뉴스1 투기 수요 억제 효과와 한계: https://www.news1.kr/realestate/general/6317378
• 서울경제 10·15 대책 1년: https://www.sedaily.com/article/20100206